Donazioni e passaggio generazionale nel 2026: come trasferire immobili e patrimonio senza improvvisare
Trasferire una casa ai figli, attribuire la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto, riorganizzare terreni, quote societarie, immobili a reddito o partecipazioni familiari non è mai una semplice decisione notarile o fiscale.
È una scelta che incide contemporaneamente sulla protezione del patrimonio, sulla serenità familiare, sulla gestione futura dell’impresa, sulla possibilità di vendere o finanziare gli immobili e sulla corretta distribuzione della ricchezza tra gli eredi.
Nel 2026 il tema è ancora più rilevante per due ragioni.
Da un lato, la riforma della disciplina delle donazioni ha modificato il quadro della circolazione degli immobili provenienti da donazione, con effetti rilevanti sulla commerciabilità dei beni e sull’accesso al credito. Dall’altro, i più recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate confermano un principio fondamentale: nelle operazioni patrimoniali non conta soltanto l’obiettivo che la famiglia intende raggiungere, ma conta soprattutto il modo concreto in cui l’atto viene costruito.
Una donazione, una riserva di usufrutto, il trasferimento della nuda proprietà, la costituzione di una società semplice, il conferimento in holding o la pianificazione della successione possono essere strumenti molto efficaci. Possono però produrre effetti opposti se utilizzati senza una visione complessiva.
Il passaggio generazionale non inizia con la successione
Molte famiglie iniziano a occuparsi del patrimonio solo quando emerge un problema: un decesso improvviso, una vendita immobiliare urgente, un conflitto tra eredi, una richiesta di finanziamento bancario, l’ingresso dei figli nell’impresa o la necessità di dividere beni che nel tempo hanno assunto valore diverso.
Questa impostazione è quasi sempre inefficiente.
Il passaggio generazionale dovrebbe iniziare prima, quando l’imprenditore o il proprietario ha ancora piena capacità di decidere, di valutare i rapporti familiari, di scegliere chi dovrà gestire i beni e di distinguere tra patrimonio personale, patrimonio immobiliare e patrimonio imprenditoriale.
La domanda corretta non è soltanto: “Come posso trasferire meno imposte possibile?”.
Le domande realmente importanti sono altre:
- chi dovrà detenere, amministrare e utilizzare il bene dopo il trasferimento;
- chi dovrà percepire i redditi prodotti dall’immobile o dalla partecipazione;
- quali figli o familiari sono coinvolti nell’impresa;
- se il patrimonio deve restare indiviso o essere progressivamente distribuito;
- se gli immobili potranno essere venduti, locati, ipotecati o conferiti in futuro;
- se esistono eredi potenzialmente lesi o conflitti familiari già prevedibili;
- se la struttura attuale protegge realmente il patrimonio oppure lo espone a rischi personali, imprenditoriali o finanziari.
Senza queste valutazioni, anche un atto fiscalmente conveniente può diventare un problema per la famiglia.
La riforma delle donazioni: più certezza per la circolazione degli immobili, ma non una soluzione automatica
La riforma approvata nel 2025 ha modificato in modo significativo il tema della provenienza donativa degli immobili.
Per molti anni, gli immobili ricevuti per donazione hanno presentato una criticità concreta: l’acquirente, la banca finanziatrice o il potenziale investitore potevano temere future pretese degli eredi legittimari, con conseguente difficoltà nella vendita o nella concessione di mutui.
Il nuovo quadro normativo tende a rendere più stabile la circolazione degli immobili di provenienza donativa, riducendo il rischio che il terzo acquirente possa vedersi sottrarre il bene in conseguenza di una futura azione di restituzione.
Questo non significa, tuttavia, che il tema dei legittimari sia scomparso.
La tutela degli eredi necessari resta rilevante. Cambia il meccanismo di tutela, che assume una natura maggiormente orientata verso pretese economiche nei confronti del beneficiario della donazione, ma la pianificazione familiare deve continuare a considerare quote di legittima, equilibri tra figli, coniuge, eredi potenziali e valore effettivo dei beni trasferiti.
In pratica, la riforma può rendere più semplice vendere o finanziare un immobile proveniente da donazione, ma non consente di ignorare la pianificazione successoria.
La certezza nella circolazione del bene non coincide automaticamente con l’equilibrio della successione familiare.
Usufrutto e nuda proprietà: strumenti utili solo quando rispondono a una strategia
La donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto viene spesso proposta come soluzione standard.
Il proprietario trasferisce ai figli la nuda proprietà dell’immobile, mantiene il diritto di abitare, utilizzare o percepire i canoni di locazione e riduce il patrimonio che, in futuro, entrerà nella successione.
In molte situazioni questa soluzione può essere corretta. Ma non è sempre la migliore.
La costituzione dell’usufrutto incide su poteri, redditi, disponibilità del bene e possibilità di effettuare operazioni future. Chi conserva l’usufrutto mantiene il diritto di godimento del bene, mentre il nudo proprietario acquisisce una posizione patrimoniale che potrà diventare piena proprietà al termine dell’usufrutto.
Questa separazione può essere utile quando l’obiettivo è garantire al genitore una rendita, il diritto di abitazione o il controllo dell’utilizzo dell’immobile. Può però generare difficoltà quando, in futuro, si renda necessario vendere l’immobile, costituire garanzie, ristrutturarlo, locarlo in modo diverso o redistribuire il patrimonio tra più familiari.
Il problema non è l’usufrutto in sé. Il problema è usarlo senza verificare le conseguenze future.
Un immobile con nuda proprietà in capo a un figlio e usufrutto in capo al genitore può richiedere il consenso di soggetti diversi per molte decisioni importanti. Se i rapporti familiari peggiorano, un’operazione apparentemente semplice può diventare complessa o addirittura bloccata.
Il chiarimento dell’Agenzia sulle agevolazioni: la forma dell’atto conta quanto la finalità
Un recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate ha ribadito un principio essenziale per chi possiede terreni agricoli, aziende agricole, immobili rurali o patrimoni familiari collegati all’attività agricola.
Nella risposta a interpello n. 130 del 25 giugno 2026, l’Agenzia ha escluso l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per il compendio unico in un caso di donazione mediante il quale veniva costituito un diritto di usufrutto in favore del donatario.
Il messaggio operativo è molto chiaro.
Non è sufficiente affermare che un’operazione ha finalità di passaggio generazionale, tutela del patrimonio o continuità dell’attività agricola. Per applicare una determinata agevolazione è necessario che l’atto realizzi concretamente i presupposti richiesti dalla norma.
La differenza tra trasferimento della proprietà, nuda proprietà, usufrutto, diritto di abitazione, conferimento societario o attribuzione successoria può modificare il trattamento fiscale dell’operazione.
Questo vale non soltanto per i terreni agricoli, ma per tutte le operazioni patrimoniali complesse.
La scelta dello strumento giuridico deve essere fatta prima della stipula, non corretta dopo.
I cinque errori più frequenti nella pianificazione patrimoniale
Il primo errore è decidere solo in base al risparmio fiscale immediato.
Le imposte sono importanti, ma non possono essere l’unico criterio. Un’operazione che riduce un costo fiscale oggi può compromettere la gestione del bene domani, generare squilibri familiari o limitare la possibilità di finanziare nuovi investimenti.
Il secondo errore è distribuire immobili e partecipazioni senza distinguere tra reddito, controllo e proprietà.
Un figlio può essere idoneo a gestire l’impresa ma non avere interesse negli immobili di famiglia. Un altro può avere bisogno di una rendita ma non essere coinvolto nell’attività aziendale. Un patrimonio ordinato deve assegnare funzioni diverse a soggetti diversi, senza creare sovrapposizioni inutili.
Il terzo errore è trasferire quote societarie senza definire regole di governance.
Quando una società passa ai figli senza patti chiari su amministrazione, distribuzione degli utili, vendita delle quote, ingresso di coniugi o terzi e gestione dei conflitti, il passaggio generazionale può mettere in difficoltà l’impresa invece di rafforzarla.
Il quarto errore è utilizzare donazioni, usufrutto, società semplice o holding come formule automatiche.
Questi strumenti non sono pacchetti standard. La loro convenienza dipende dalla composizione del patrimonio, dal numero dei familiari, dall’età dei proprietari, dalla presenza di immobili, partecipazioni, debiti, garanzie personali, redditi da locazione e attività imprenditoriali.
Il quinto errore è non predisporre una mappa patrimoniale aggiornata.
Senza una ricostruzione ordinata di immobili, conti, investimenti, partecipazioni, mutui, finanziamenti, polizze, garanzie, debiti e rapporti societari, è impossibile progettare un passaggio generazionale realmente efficace.
Holding e società semplice: strumenti di ordine, non scorciatoie
Per alcune famiglie imprenditoriali può essere utile separare il patrimonio personale dall’attività operativa.
Una holding può consentire di organizzare partecipazioni societarie, dividendi, investimenti e processi decisionali. Una società semplice può essere utile per gestire patrimoni immobiliari o finanziari familiari, evitando la frammentazione diretta dei beni tra più eredi.
Ma anche in questo caso, la struttura societaria non deve essere costruita solo perché “si usa” o perché è stata consigliata in astratto.
Prima di creare una holding o una società semplice occorre valutare:
- natura e valore del patrimonio da organizzare;
- presenza di impresa operativa e livello di rischio;
- numero di familiari coinvolti;
- obiettivi di reddito e di controllo;
- esigenze di protezione patrimoniale;
- costi amministrativi e fiscali della struttura;
- regole di governance;
- possibili effetti successori e familiari.
Una società può migliorare l’ordine del patrimonio. Non può però risolvere da sola conflitti familiari, squilibri economici o mancanza di regole.
Cosa dovrebbe fare oggi una famiglia con patrimonio immobiliare o imprenditoriale
Il primo passo è costruire una fotografia chiara della situazione esistente.
Occorre individuare tutti i beni, le partecipazioni, i redditi, i debiti, le garanzie personali, le posizioni finanziarie e i soggetti coinvolti. Poi bisogna distinguere ciò che serve alla gestione dell’impresa da ciò che appartiene al patrimonio personale o familiare.
Il secondo passo è definire gli obiettivi.
La famiglia vuole mantenere il controllo dell’impresa? Vuole assicurare una rendita a un coniuge? Vuole attribuire immobili diversi a figli diversi? Vuole evitare la frammentazione di quote societarie? Vuole rendere più semplice la futura vendita di alcuni beni? Vuole proteggere il patrimonio da rischi collegati all’attività imprenditoriale?
Solo dopo avere risposto a queste domande è possibile scegliere lo strumento più adatto.
Il terzo passo è valutare l’impatto fiscale, civile, societario e finanziario dell’operazione nel suo insieme.
Una pianificazione efficace non nasce dalla scelta isolata di una donazione o di una società. Nasce dalla coordinazione tra commercialista, notaio, consulente legale e, quando necessario, consulente finanziario.
Pianificare non significa sottrarre: significa rendere il patrimonio governabile
La pianificazione patrimoniale non deve essere confusa con il tentativo di sottrarre beni o comprimere i diritti degli eredi.
Una pianificazione corretta serve a prevenire conflitti, rendere i beni più gestibili, proteggere l’impresa, mantenere equilibrio tra familiari e consentire all’imprenditore di decidere con lucidità prima che siano gli eventi a imporre soluzioni affrettate.
Nel 2026, alla luce delle novità sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa e dei chiarimenti fiscali più recenti, il messaggio è semplice: donare non basta.
Occorre costruire un progetto patrimoniale e successorio coerente con la famiglia, con l’impresa e con il futuro dei beni.
Lo Studio Associato Guarino affianca imprenditori, professionisti e famiglie nella pianificazione di donazioni, successioni, trasferimenti immobiliari, operazioni societarie, holding, società semplici e passaggi generazionali, con un approccio integrato fiscale, societario, patrimoniale e finanziario.La riforma introdotta dall’articolo 44 della legge n. 182/2025 ha inciso sulla circolazione dei beni di provenienza donativa e sulla tutela dei legittimari; il Consiglio Nazionale del Notariato evidenzia che la disciplina transitoria richiede comunque verifiche caso per caso, soprattutto in base al momento di apertura della successione.
Il richiamo all’usufrutto e al compendio unico deriva dalla risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 130 del 25 giugno 2026, che ha escluso l’agevolazione nel caso specifico di donazione con costituzione del diritto di usufrutto in capo al donatario.